香港房价连升6周，深圳楼市拐点已至，红线背后有何影响？

深圳新建住宅的容积率被明确限定在 3.1 以下，建筑高度不得超过 80 米，此时，一场有关未来居住形态的深刻变革，已然静静拉开序幕。

国家新规重塑市场格局

在2024年的时候，一项全新的国家规范给城市建设划定了硬性指标，根据相关要求，新建住宅项目的容积率上限被设定成了3.1，且建筑高度不能够超过80米，这可不是一种单纯的价格调整，而是一条从国家层面确定下来的开发红线，深圳的房地产市场，从此开始面临供给结构的根本性调整 。

针对实施此项规定而言产生与之直接关联波及影响的是土地开展开发所涉的强度。以往日常当中通常频繁出现的呈现高密度、超高层样式的住宅模式将会遭受限制，往后在深圳新进入市场的住宅项目将会普遍朝着中低密度的形态进行转变。这便体现出，在相同面积的土地之上能够实现建造以及出售的房子数目变为更少了，从本质根源上对市场的供应背后逻辑得以改变。

可开发土地将急剧减少

新规所产生的冲击波，以很快的速度向着城市的更新领域进行传导，大量处于前期规划阶段或者正在进行申报的旧改项目，由于之前设置的规划指标远远高于新规所提出的要求，所以不得不被暂时放置一旁，或者是要进行完全重新的设计，诸多开发商需要停下当前的步伐，重新针对项目来计算其经济方面的可行性 。

能够预见到的情形是，在往后三至五年时段内，深圳借助城市更新而释放出来的新增住宅用地会明显缩减。项目的审批期限会被拉长，开发建设的速率也会放慢脚步。市场的新房供应数量会迈入一个平台期甚至步入下降通道，供需之间的关系正在暗暗酝酿全新的变化。

“好房子”成为稀缺资产

当处于供应趋向紧张这种环境状况下，那些可以符合新的规定并且切实是用心去打造的产品，它的稀缺程度是会大幅度提高的。新的标准在客观方面起到了鼓励开发商在有限的开发强度范围之内，更加致力于提升单套住宅的质量以及小区社区的整体居住体验。这所表达的意思就是“好房子”的定义正在被改写，。

过去，市场主流是那种满足基本居住功能的“标准化产品”，这些产品能够在把成本控制住的前提下迅速复制，然而常常牺牲了空间的舒适度以及生活的丰富性。当新房的总量受到限制的时候，那些在户型、园林、公共配套方面投入更多的项目，将会获得更高的市场辨识度以及价值支撑。

购房者需求的悄然转变

市场的另一端，购房者的心态在不断演变进化。历经了多轮市场周期之后，数量越来越多的深圳家庭开始有所觉察，房子不单单只是资产，更是长期生活的承载之物。他们不再只是单单追求“上车”或者账面的价值增值，而是更加注重对生活有着实际作用的房子，是否能够确切地提升日常整体的生活各类样态的质量 。

这种需求特别聚焦到那些有着改善需求的家庭里头，他们乐意针对更好的户型设计，更优质的物业服务，更完善的社区配套去支付溢价。每一笔购房款，都被期望能够兑换成更充足的采光，更宽阔的楼间距，孩子有着更安全的玩耍场地，以及家人能拥有更舒适的生活场景。

标杆项目的降维实践

当新的规定碰上觉醒起来的需求，这时市面就呼喊着标杆样项目的现身。最近，有一个新项目在深圳被绿城以及越秀这两个品牌合作开发出来，它因为正好契合3.1容积率还有80米限高的新规，所以引发了大批人的关注。这可不是偶然的情况，而是开发者对于未来走向的主动应答。

绿城凭借精细化设计以及“产品主义”而闻名，越秀可是展现出了国企于工程标准以及资源投入方面的扎实功底，二者相结合，目标便是在新的规划条件之下，去探索居住品质的上限，举例来说，项目借助抬高社区底盘，精心规划园林与架空层，力求在有限的土地之上创造出更为充裕的公共活动空间 。

居住价值的内核回归

这个项目得以出现，它所拥有的意义在于，揭示出了这样一个趋势，那就是房地产的价值锚点，正在从金融属性朝着居住属性回归，它处于宝安中心区，周边存在着成熟的地铁网络以及商业配套，并且被纳入到深圳外国语学校宝安分校的学区范围之内，具体情况是以教育局当年的招生政策作为标准的句号。

这些扎实的配套是居住价值的根基所在，在此根基之上，低密度所带来的安静且宽松的社区环境，还有精细化设计所带来的生活便利，它们一同共同塑造构成了真正意义上的“幸福感”！对于满心渴望在深圳能够安稳居住的家庭来讲，这类产品说不定可能就代表着一种更加具备可持续倾向特点的选择呢：既在拥有资产的情况之下，同时也能够切实地真正拥有高质量的生活状态。

现今，于深圳楼市从“增量时代”步入“存量提质时代”的这个时候，您觉得决定一套房子长久价值的关键因素，会不会由“地段”慢慢转为“地段加上产品力”的这种综合体呢？欢迎在评论区去分享您的想法。